Blog

  • Pour rire un peu

    A regarder jusqu'au bout.

     

     

     

  • Garantie-citron pour condo-citron!

    Daniel Germain du Journal Les Affaires a publié cet artcle qui fait suite à celui sur les condos citron:

     

    Garantie-citron pour condo-citron!

     

     

     
     

    Cette tour de L’Île-des-Soeurs minée par les vices de construction dont je vous ai parlé en début de semaine, eh bien elle n’est pas si pire que ça finalement.

     

    Non, le syndicat ne m’a pas appelé pour rectifier les faits. Ce sont plutôt des copropriétaires d’autres immeubles qui m’ont contacté. J’ai cru comprendre qu’ils y emménageraient volontiers si c’était le prix à payer pour les extirper d’une situation bien pire encore. En fait non… ils sont tout simplement écoeurés.

     

    «On vient de payer 2,8 millions de dollars pour réparer un toit mal fait et un autre est à refaire bientôt pour 250 000 dollars…», m’écrit un lecteur. Il énumère une liste de travaux urgents qui donne des sueurs : des cheminées non conformes au Code du bâtiment (0,5 M$), des murs extérieurs (0,8 M$), des unités (15 K$ ), des espaces communs… Il termine par «etc. etc.» Grosse facture pour 210 copropriétaires.

     

    Un entrepreneur dans le secteur des ascenseurs m’a passé un coup de fil. Ce qu’il m’a raconté n’est pas rassurant. Même les ascenseurs installés dans les constructions neuves ne sont souvent pas inspectés, affirme-t-il, entre autres.

     

    Une autre personne provenant de l’industrie m’a écrit ceci: «Les inspecteurs sont inexistants sur les chantiers. Et lorsqu'on les appelle, ils ne veulent pas se déplacer avant deux mois pour être sûrs que tout soit camouflé.» (J’ai reformulé un peu).

     

    Suivez-moi sur Twitter / Pour lire mes autres billets

     

    Mais que fait la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) pendant ce temps?

     

    Elle délègue. 

     

    L'un des leviers importants pour assurer la qualité de la construction, c'est la garantie sur les maisons neuves. Jusqu’en 2015, l’administration des programmes de garantie était confiée aux associations de constructeurs.

     

    À la fin des années 2000, vous vous en souviendrez peut-être, des propriétaires de la région de la Mauricie ont vécu un cauchemar. Contaminée par la pyrrhotite, la fondation de leur maison, pourtant neuve, gonflait et craquait de partout. Ce n’était pas joli! Cet épisode nous a éveillés aux effets sur le béton de cette espèce minérale peu connue jusqu’alors. Il a aussi inspiré beaucoup de joueurs de Scrabble.

     

    Mais surtout, il a révélé la piètre gestion du plan de Garantie des Maisons Neuves de l’APCHQ, incapable d’honorer ses engagements envers des propriétaires du coin de Trois-Rivières aux prises avec la pyrrhotite. Le programme a dû être mis sous tutelle. Faut-il s’en surprendre, les administrateurs ont par la suite été pointés du doigt pour leur complaisance à l’égard des constructeurs, aux dépens des propriétaires.

     

    Bref, il a fallu du temps, mais la RBQ a dû reconnaître que ce n’était pas l’idée du siècle de confier cette responsabilité aux entrepreneurs de construction. Alors le programme de garantie obligatoire incombe depuis deux ans et demi à un organisme indépendant, Garantie Construction Résidentielle (GCR).

     

    Son PDG, Daniel Laplante, explique que le mandat de GCR n’est pas seulement de gérer le plan de garantie des maisons neuves, mais aussi d’améliorer la qualité de la construction au Québec. L’organisme compte sur une poignée d’inspecteurs de chantiers. Ceux-ci ont mené 4300 inspections l’année dernière et ont pu constater plus de 11 000 « non-conformités ». Durant la dernière période mesurée, ce nombre aurait diminué de 30% par rapport à l’année précédente, affirme Daniel Laplante.

     

    «Il y a un nouveau shérif en ville, dit-il. Et ç’a son effet.»

     

    Alors, les citoyens peuvent-ils dormir tranquilles? C’est mieux de garder un oeil ouvert, tout de même.

     

    GCR attribue une cote aux entrepreneurs en fonction de leur solidité financière et de la qualité de leur construction (établie à partir d’inspections). Plus un entrepreneur affiche une cote élevée, moins il paiera de primes pour garnir les coffres du plan de garantie et moins il recevra de visites d’inspecteurs (consultez le régisitre des entrepreneurs ici. Ces derniers s'inscrivent au registre sur une base volontaire).

     

    Vous l’aurez compris, si GCR rend les entrepreneurs un peu plus nerveux, les inspections de chantiers ne sont pas pour autant systématiques. Loin de là. 

     

    Autre problème: la garantie sur les vices de conception et de construction n’est valide que cinq ans. Les symptômes d’un défaut de structure ou d’un travail bâclé se manifestent souvent au-delà de cette période.

     

    Mais le principal handicap du nouveau shérif n’est pas tant son incapacité à être partout à la fois que sa juridiction très limitée. Il faut savoir ici que tous les immeubles de plus quatre unités superposées lui échappent (ainsi que les maisons fabriquées en «auto-construction»). Autrement dit, le plan de garantie obligatoire ne s’applique pas aux immeubles résidentiels en hauteur.

     

    Si seulement ils étaient l’exception, mais au contraire, c’est la tendance en ce moment. Selon des données de l’APCHQ, 20 % des copropriétés étaient construites dans une tour de sept étages et plus en 2010. En 2016, c’était 39%. À l’inverse, les immeubles de trois étages et moins représentaient 63% des nouvelles copropriétés en 2010. Ce segment a fondu, n’occupant plus que 34% du marché en 2016.

     

    Évidemment, cette tendance en construction se reflète directement dans la proportion d’unités garanties en vertu du plan obligatoire. Au cours des années 2015 et 2016, les unités (tous types d’habitations confondus) enregistrées au plan de garantie ont été à leur plus bas: 31% et 36 %. Vous avez bien lu, un tiers seulement des nouvelles habitations sont couvertes.

     

    C'est à se demander maintenant si acheter un condo est un investissement. Ou un acte de foi ?

  • Condo: les citrons inondent le marché!

    Daniel GERMAIN du Journal Les Affaires présente deux articles sur les condos. Le premier:

    Condo: les citrons inondent le marché!

    Publié le 06/06/2017 à 11:51

     

    Photo: 123rf.com

    Vous devez commencer à vous dire que je suis parti en guerre contre la copropriété. Détrompez-vous! Je trouve au contraire le concept formidable. Il est un puissant vecteur de densification des villes et, par conséquent, un rempart contre l’étalement urbain et la culture de l’auto.

     

    Oui au condo! D’où mon acharnement. Il doit demeurer un choix d’habitation attrayant et sans surprises.

     

    Ou le devenir… Car moi, ça me fait peur. Plus je m’y penche, plus je réalise que ça cloche à tous les niveaux.

     

    Je vous ai parlé de l’encadrement déficient, des trous dans les couvertures d’assurance, des syndicats incompétents, des fonds de prévoyance insuffisants, du je-m’en-foutisme de certains copropriétaires, de l’invasion des Airbnbistes, mais je n’ai pas abordé ce qui semble être le problème le plus important: la qualité médiocre de la construction.

     

    Les vices de construction sont endémiques au Québec et les coûts de réparation pour les copropriétaires s’annoncent fa-ra-mi-neux !

     

    Éric sait de quoi je parle. Il y a six ans, sa conjointe et lui ont vendu leur maison en banlieue pour s’installer avec leur fils dans un condo à L’Île-des-Soeurs, dans une tour de 19 étages construite en 2002. Il s’est impliqué dans le syndicat dès la première année, dont il est le président aujourd’hui.

     

    En troquant la maison pour un condo, le couple croyait faire un bon investissement et épargner le temps qu’il consacrait à l’entretien d’un terrain. Erreur! Éric ne fait que gérer des problèmes. Lui et sa conjointe ne cessent de cracher des cotisations spéciales. À sa demande, je tais son nom de famille et n’identifie pas l’immeuble.

     

    Celui-ci manifestait déjà des défauts d’étanchéité quand les deux professionnels y ont emménagé. Pas une année depuis n’est passée sans qu'on lui apporte des travaux majeurs. Même qu’une unité complète a dû être reconstruite aux frais du syndicat à cause des dégâts d’eau. Éric a perdu le compte, mais les copropriétaires ont dû verser des «centaines de milliers dollars» pour corriger les vices du bâtiment. Il se souvient qu’une fois, les travaux avaient coûté 250 000 dollars.

     

    On ne parle pas d’une construction du temps des Plouffe, mais d’une tour qui n’a pas 15 ans qui fuit de partout depuis des années.

     

    Le plus fascinant dans cette histoire, c’est la résignation d’Éric. «Ce n’est pas exceptionnel. À force de parler avec des administrateurs d’autres syndicats et des gestionnaires de copropriétés, on se rend compte que c’est partout pareil».

     

    Des immeubles qui nécessitent des travaux majeurs moins de 10 ans après leur construction, est-ce devenu la norme?

     

    Le phénomène est suffisamment répandu pour occuper de nombreux ingénieurs, technologues et architectes. Le travail de ces professionnels consiste à ausculter des immeubles malades, à identifier la source des problèmes et à proposer des correctifs. Comment? En défonçant des murs, en enlevant de la brique, en analysant le béton, quitte à le défaire. Ce serait moins coûteux de bien faire les choses en partant, non? 

     

    Les risques d’erreurs sont partout, de la conception de l’immeuble jusqu’à la fin de la construction. Les clients veulent payer moins cher, les promoteurs veulent augmenter leur marge, les entrepreneurs veulent gagner du temps. Tout dans la dynamique du marché est pathogène.

     

    Pour en réduire les effets, il faut inspecter les chantiers. L’avocat spécialisé en construction Richard Leblanc, de Gatineau, a beau gagner en partie sa vie grâce aux vices de construction, il est scandalisé par ce qu’il voit au Québec. Il constate une énorme différence dans les pratiques de l’autre côté de la rivière des Outaouais et ce qui se fait de ce côté-ci. «Ce n’est pas un problème de normes, mais d’application des normes. En Ontario, la surveillance des chantiers est beaucoup plus serrée. Systématique. C’est incomparable», dit celui qui a déjà été président de l’APCHQ.

     

    Alors qu’elle devrait être considérée comme essentielle au même titre que les employés de construction eux-mêmes, la surveillance de chantier par des professionnels est perçue comme une dépense. Quand un promoteur ou un entrepreneur commence à rogner dans l’inspection pour offrir des condos à meilleur prix, les autres suivent.

     

    L’ingénieur Patrick Ouellet ne manque pas de travail. Il passe une bonne partie de ses semaines à chercher l’origine d’un mur qui gonfle, de la moisissure qui se répand ou d’un garage qui prend l’eau. Il refuse de jeter la pierre aux entrepreneurs. «Leur job, c’est de construire», dit-il. Mais il regrette que la surveillance de chantier soit vue de manière péjorative. «Les ingénieurs et les architectes sont des accompagnateurs qui permettent de prévenir les problèmes en amont.»

     

    Construire un immeuble de copropriétés, ce n’est pas simple comme assembler un meuble Ikea ou faire un casse-tête. Les plans ne sont pas d’une précision absolue, il y a toujours une part d’improvisation en construction, explique l’ingénieur. Des problèmes inattendus surgissent et des solutions doivent être apportées sur le chantier.

     

    Normalement, un ingénieur, un architecte ou les deux devraient intervenir. Dans beaucoup de situations du moins. Mais l’entrepreneur, ou parfois son employé sont laissés à eux-mêmes. Ils sont pressés par des échéanciers et doivent se débrouiller. Puis ils ferment le mur ou coulent le béton. Si la solution est inefficace, comment le savoir? Seul un symptôme, des années plus tard, pourra le révéler.

     

    Il y a aussi de la négligence. Lors de la construction de l’immeuble d’Éric, les ouvriers avaient oublié d’installer sur une partie de l’immeuble une membrane d’étanchéité. Parfois, aussi, les employés ne se conforment pas aux instructions du manufacturier des matériaux et des pièces, qu’il s’agisse d’une fenêtre, d’une poutre ou d’une membrane. La technologie fait des progrès dans ce domaine aussi, tellement qu’elle surpasse de loin les normes du Code du bâtiment. Et comme de nouveaux matériaux sont offerts sur le marché, il arrive parfois qu’ils soient mal utilisés ou mal installés.

     

    D’autres problèmes appartiennent à la conception des immeubles. Pour satisfaire des tendances en design, les architectes doivent souvent faire des compromis. «Certaines conceptions sont fragiles», constate l’architecte André Bourassa. On dessine des immeubles qui, en dépit de leur taille, laissent une impression de légèreté. On recourt au vide, à la transparence, «et cela génère des points de faiblesse», dit l’architecte qui, comme l’ingénieur Patrick Ouellet, travaille entre autres à corriger des immeubles touchés par des vices de conception. «Je lis les immeubles», dit-il.

     

    Ces points de faiblesse, explique-t-il, ne risquent pas de faire s’effondrer un immeuble. Seulement, il y a un prix à habiter une tour au design audacieux, le coût d’entretien étant très élevé. Et s’il y a négligence, la facture explose, ce qui n’a rien d’exceptionnel.

     

    «C’est fréquent. Beaucoup de copropriétaires sont pris avec ça, raconte André Bourassa, mais personne n’ose le dire publiquement. Il y a une sorte d’Omerta, car ceux qui habitent les immeubles à problèmes ne veulent pas brûler leurs chances de vendre leur unité».

     

    En attendant, ils angoissent chaque fois qu’on annonce de gros orages.

     

    Jusqu’à ce qu’ils refilent le problème à un autre.

  • Condo usagés: attention

    Cette article publié dans le journal La Presse par André Dumont est claire. Il faut faire très attention quand on achète un condo usagé:

     

    http://plus.lapresse.ca/screens/2f180ff5-5c9d-4a00-87d1-4f75ca80a698%7C_0.html

     

    Acheter un condo usagé

    Dans la région de Montréal, l’offre de condos usagés de construction récente est très grande. Or, la qualité d’exécution n’est pas toujours au rendez-vous. Avant de conclure une transaction et de devenir copropriétaire, mieux vaut, comme toujours, faire ses devoirs !

    Sur le marché de la revente de condos, des précautions s’imposent. Plusieurs entrepreneurs ayant participé au boom de construction d’édifices en copropriété des 15 dernières années ont livré des immeubles avec des vices compliqués à corriger.

    L’unité qui vous intéresse peut avoir été magnifiquement bien entretenue. Cependant, c’est toujours du côté des parties communes que se trouvent les problèmes les plus importants et les plus coûteux.

    Le syndicat de copropriété pourrait ainsi être aux prises avec un recours en vices de construction contre le constructeur ou être paralysé par des copropriétaires en conflit.

    Ne vous fiez pas seulement aux affirmations verbales du vendeur et de son courtier. Interrogez d’autres copropriétaires sur l’atmosphère qui règne dans l’immeuble. Faites aussi enquête sur la réputation du constructeur.

    Exigez du copropriétaire vendeur qu’il vous obtienne les comptes rendus des réunions du conseil d’administration du syndicat de copropriété des deux dernières années, ainsi qu’une preuve des sommes accumulées dans le fonds de prévoyance. Cette démarche est encore plus importante que l’inspection préachat.

    Les comptes rendus des réunions vous révéleront tous les problèmes qui font l’objet de discussions. Quant aux sommes dans le fonds de prévoyance, elles devraient être suffisantes pour absorber la majeure partie des prochains travaux, comme un remplacement imminent de la toiture. En général, les charges de copropriété augmentent avec l’âge du bâtiment.

    Inspecter ou ne pas inspecter

    Une fois l’offre d’achat acceptée, vous aurez environ une semaine pour faire réaliser une inspection préachat. Si l’immeuble compte plus de trois étages ou plus de six unités, la plupart des inspecteurs en bâtiment vous proposeront de n’inspecter que les parties privatives. Les parties communes doivent faire l’objet d’une inspection séparée, demandée par le syndicat de copropriété. Ce dernier a la responsabilité de connaître en tout temps l’état de l’immeuble.

    La majorité des acheteurs de condos de construction récente en revente renonce à l’inspection préachat. L’embauche d’un professionnel pour réviser les parties privatives seulement (l’intérieur du condo) coûte autour de 350 $.

    Cette inspection permet habituellement de découvrir quelques vices mineurs. Un bon inspecteur en profitera pour donner une foule d’explications sur, par exemple, le fonctionnement et l’entretien des systèmes de climatisation et de chauffage.

    Vieillissement normal d’un bâtiment en copropriété

    Âge du bâtiment : 1 à 4 ans

    Certaines dispositions de la garantie du constructeur sont encore en vigueur. Les principaux vices de construction sont découverts.

    Âge du bâtiment : 5 à 9 ans

    La garantie du constructeur est échue. Peu d’entretien requis.

    Âge du bâtiment : 10 à 14 ans

    Entretien nécessaire : balcons, scellants, peinture, etc. (augmentation légère des charges de copropriété).

    Âge du bâtiment : 15 à 20 ans

    Remplacements à exécuter ou planifier : toiture, balustrades, fenêtres, etc. (augmentation significative des charges de copropriété).

    Vices fréquents dans les condos de moins de 15 ans

    – prises électriques inadéquates dans la cuisine

    – mécanismes d’ouverture de fenêtres brisés, moustiquaires déchirées

    – usure sur les portes d’armoire et les comptoirs de cuisine

    – rénovations mal réalisées

    – chauffe-eau mal installé ou âgé

    – porte principale de l’appartement mal ajustée et non étanche à la fumée

    Ce texte provenant de La Presse+ est une copie en format web. Consultez-le gratuitement en version interactive dans l’application La Presse+.

     

  • Un ménage moyen a versé 42,4% de son revenu en taxes et impôts au Canada

    Un ménage moyen a versé 42,4% de son revenu en taxes et impôts au Canada

     

     

    http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/general/un-menage-moyen-a-verse-424-de-son-revenu-en-taxes-et-impots-au-canada/589448

     

     

  • Immobilier : toujours trop de condos sur le marché à Québec

    Dans un article d'Olivier Lemieux, le prix de vente des condos dans la région de Québec serait en moyenne à 92% de la valeur de l'évaluation municipale.

    http://ici.radio-canada.ca/regions/quebec/2016/07/05/003-immobilier-condos-baisse-prix-quebec-evaluation-municipale.shtml

    Immobilier : toujours trop de condos sur le marché à Québec

    Construction de condos sur l'avenue Québec
    Construction de condos sur l'avenue Québec   Photo : Vincent Desjardins

    Le marché des copropriétés demeure difficile à Québec. Depuis le début de l'année, le prix moyen des condos se situe à 8 % en dessous de l'évaluation municipale.

    Un texte d' Olivier LemieuxTwitterCourriel

    Il s'agit d'un signe que le marché des condos favorise les acheteurs à Québec. Selon la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), le ratio entre les prix de vente et l'évaluation municipale atteignait 92 % à la fin du mois de mai.

    C'est donc dire que le condo moyen s'est vendu 8 % sous la valeur de l'évaluation municipale durant les 5 premiers mois de l'année. Même si les mises en chantier ont diminué dans la région, le nombre de copropriétés neuves invendues demeure élevé.

    « Il y a un déséquilibre en faveur de l'acheteur, explique Paul Cardinal, directeur-analyse du marché de la FCIQ. Ça lui donne le plus gros bout du bâton dans les négociations. »

    Copropriétés vendues de janvier à mai à Québec

    • Nombre de ventes : 650
    • Prix moyen : 213 822 $
    • Prix de vente/évaluation municipale : 92 %

    Marché stable pour la maison unifamiliale

    Du côté des résidences unifamiliales, le ratio entre les prix de vente et l'évaluation municipale atteint 100 % pour les cinq premiers mois de l'année.

    La maison moyenne se vend donc au prix de l'évaluation municipale. Le marché de l'unifamiliale demeure cependant beaucoup moins dynamique que par les années passées, alors que la majorité des propriétés étaient vendues au-dessus du prix d'évaluation.

    Maisons unifamiliales vendues de janvier à mai à Québec

    • Nombre de ventes : 1427
    • Prix moyen : 275 000 $
    • Prix de vente/évaluation municipale : 100 %

    Selon Joanie Fontaine, économiste chez JLR Solutions foncières, il s'agit d'un retour à la normale après des années de croissance exceptionnelle.

    « On va plus avoir un marché qui ralentit, mais c'est quand même souhaitable. Si on a un marché qui augmente toujours de 5 ou 6 % chaque année, à un moment donné, on va créer une bulle », dit-elle.

    Le nouveau rôle d'évaluation foncière est entré en vigueur au début de l'année à Québec.

  • Le choix d'un condo par Daniel Germain du Journal Les Affaires

     

     

    Cette semaine Daniel Germain du Journal Les Affaires a publié un article sur le choix d'un condo. Il nous explique pourquoi ce choix est de plus en plus difficile à faire.


    http://www.lesaffaires.com/blogues/daniel-germain/pourquoi-le-choix-dun-condo-est-plus-delicat-que-jamais/587634

    Pourquoi le choix d'un condo est plus délicat que jamais

     

     

    Ils sont beaux, ils s’aiment, ils sont heureux. Surtout, ils sont branchés. Vous avez déjà vu ces panneaux où l’on voit cette jolie femme dans la vingtaine, avec un chapeau de paille, une bicyclette et des fleurs. Elle sourit comme ça ne se peut pas. Son mec, non moins beau et dans le vent, s’apprête à décoller vers le 7e ciel.

     

    Ne cherchez plus le paradis, je l’ai trouvé. Il se trouve dans un condo neuf rue De Lorimier avec une vue imprenable sur une station-service! Salut les bobos!

     

    La publicité pour les petits projets de condo de quartier me fait sourire. L’immobilier est discrètement présenté en arrière-plan sur les affiches. Ce qui nous saute aux yeux d’abord, ce sont ces jeunes gens qui pataugent dans le bonheur et la «coolitude». Mais n’y trempe pas son orteil qui veut: 200 000 dollars pour une copropriété de 700 pieds carrés avec une chambre, plus taxes (et plus les frais de condo éventuellement, mais ce n’est pas écrit). Pour vivre à deux dans cet espace, il faut plus que le salaire minimum. Ça prend aussi beaucoup d’amour. Mais les jeunes professionnels, la clientèle cible, en ont de l’argent. Et de l’amour à revendre. Non?

     

    Oui, mais un conseil, n’en abusez quand même pas. Ça pourrait faire des bébés. Et une bassinette dans la chambre à coucher des parents, c’est moins cool.

     

    Je dis ça, car ce serait malheureux si vous deviez quitter votre condo trop vite. Vous avez vu les statistiques publiées par JLR cette semaine? Le marché du condo n’est pas des plus dynamiques. Je dirais même un peu déprimé. Ce n’est pas que les prix baissent tant que ça, non. Mais ils ne montent pas. Tout juste l’inflation. Et ça pourrait durer un bon moment.

     

    Dans les circonstances, un achat transitoire est une pure perte d’argent. Pensez-y. Vous aurez payé des frais de notaire, des frais de copropriété, les frais de mutation immobilière (la taxe de bienvenue) et quelques dépenses d’amélioration. Toutes ces dépenses s’amortissent à long terme. Mais si on doit vendre rapidement, c’est de l’argent jeté par les fenêtres. À cela, vous devrez sans doute ajouter des frais de courtage et peut-être une pénalité hypothécaire. Et la facture dans ce cas peut être salée. Quand les prix de l’immobilier montent de 6-7% par année, la note est plus facile à avaler. Mais quand ça stagne, la bouchée passe de travers.

     

    «Ça ou un appartement tout croche loué 1250$ par mois à un propriétaire antipathique», demanderez-vous? Bonne question. La réponse: si vous achetez un premier logement, choisissez quelque chose qui pourra satisfaire longtemps vos besoins. Vous ne vous tromperez pas.

     

    Est-ce que le condo est assez grand pour réaliser vos projets. Si vous planifiez la venue d’un enfant, ce ne serait pas très avisé d’acheter une copropriété qui n’a qu’une chambre dans le but de déménager dans deux ans.

     

    Est-ce que le voisinage vous plaît? Vraiment? Si vous faites un compromis en vous bouchant le nez dans le seul but de devenir propriétaire, vous pourriez être tenté de fuir le quartier dans 36 mois et de faire un gros cadeau à des agents immobiliers.

     

    Est-ce que le condo est de qualité? La qualité de construction dans l’industrie s'est améliorée, mais demeure très variable. Il n’y rien de pire qu’avoir le sentiment de vivre dans un logement cheap pour lequel on est hypothéqué pour 25 ans. Vous courez alors le risque de vouloir rapidement faire un saut de gamme, mais l’opération vous fera perdre de l’argent et bonne chance pour trouver preneur pour votre logement en carton entouré de voisins bruyants.

     

    L’avantage avec les logements usagés est qu’on peut voir ce qu’on achète. Il y a moins de risques que vous ayez de mauvaises surprises. Les dimensions sont telles que vous les avez constatées. Vous pouvez juger la luminosité. Et même la qualité des voisins. Qui vous empêche de cogner à leurs portes pour voir si vous n’avez pas un bougon au-dessus de la tête ou une bande de fêtards ontariens qui ont loué sur Airbnb?

     

    Avec l’achat d’un condo sur plan, c’est autre chose. Vous avez certes le loisir de modifier les plans selon vos besoins. Mais on tente d’abord de vous laminer le jugement avec de la publicité racoleuse. On vous présentera des maquettes splendides, du soleil qui inonde votre futur nid, parfaitement décoré.

     

    Mais votre balcon pourrait donner sur des t-shirts de Marilyn Manson qui sèchent sur la corde à linge du voisin qui habite l’immeuble d’à côté. Et vous pourriez vous retrouver avec un lampadaire juste devant la fenêtre de votre chambre à coucher. Et je ne parle pas des voisins de palier, du syndicat de copropriétaires, des divergences dans la manière d’administrer l’immeuble ou des douchebags qui prennent d’assaut la terrasse sur le toit soir après soir (cette image n'apparaissait pas dans le dépliant de promotion).

     

    Bref, dans le contexte de marché où la revente rapide de votre propriété vous fera perdre à coup sûr de l’argent, soyez prudent. Et sûr de votre affaire.

     

     

     

     

     
     
  • Frais de condo

    C'est une mauvaise surprise pour ceux qui ont acheté un condo ou vont en acheter un. D'ici quelques années il devront assumer des frais de condo de 3000$ par année.

     

    http://ici.radio-canada.ca/nouvelles/economie/2016/03/14/002-condominums-loi-marche-immobilier-hypotheque-acheteurs-condos-renovations-fonds-prevoyance.shtml

    Fonds de prévoyance ou frais de condo : des copropriétaires pourraient se ruiner

     
    Le reportage de Mathieu Dion et l'entrevue avec Me Christine Gagnon

    Devrait-on hausser le prix minimum des mise de fonds pour éviter des problèmes financiers? La réforme du chapitre du Code civil du Québec relatif aux copropriétés tarde à venir et des voix s'élèvent contre la lenteur du gouvernement dans ce dossier. Le débat est sensible, voire émotif. Mais le statu quo a de quoi inquiéter.

    D'après un reportage de Mathieu DionTwitterCourriel

    « J'ai payé le condo 124 000 $ en 1988 », affirme Louis Levasseur, copropriétaire d'un immeuble de six condos comme bien d'autres dans le Grand Montréal, qui a vieilli normalement, sans vices de construction.

    Mais après un quart de siècle d'existence, des travaux majeurs s'imposent, des travaux qui deviendront nécessaires dans toutes les copropriétés qui ont poussé comme des champignons ces dernières décennies... au risque de ruiner certains de leurs copropriétaires.

    « Je me dis que pour un copropriétaire qui achète un condo, il ne sait pas ce qu'il achète comme problème. »

    Pour un peu plus de 1000 pieds carrés, Louis Levasseur payait initialement 75 $ de frais de copropriété par mois. Maintenant, avec les récents travaux et ceux à venir en plus des cotisations au fonds de prévoyance, les frais dépassent les 700 $ mensuellement, incluant les cotisations spéciales.

    On n'a toujours pas l'argent et c'est un véritable cauchemar pour les copropriétaires. Ils n'ont pas les liquidités pour y faire face.

    Louis Levasseur, copropriétaire
    Condos à Montréal
    Photo : Radio-Canada

    Le « tiers-monde de la copropriété »

    « On est vraiment dans le tiers-monde en matière de copropriété », lance Yves Joli-Coeur, avocat et secrétaire général au Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec.

    Pour cette figure importante en droit de la copropriété, les choses doivent changer « parce que ç'a pas de bon sens ce qui se passe ».

    On a de véritables drames humains dans des copropriétés qui sont en train de pourrir par déficit d'entretien, de fonds de prévoyance et de connaissances.

    Yves Joli-Coeur, avocat

    Selon lui, les copropriétés sont aux prises avec trois enjeux :

    1. L'insuffisance des fonds de prévoyance;
    2. L'augmentation des primes et franchises d'assurance;
    3. L'encadrement des gestionnaires de copropriétés.
    Condos à Montréal
    Photo : Radio-Canada

    « Présentement, il y a ceux qui voient à long terme et qui veulent un fonds bien garni, et ceux qui voient à court terme et qui veulent se sauver sans payer. C'est une mentalité de locataires et non de propriétaires », mentionne Louis Levasseur.

    Sur un horizon d'environ 10 ans, les six copropriétaires auront fait de nombreuses dépenses : nouvelles fenêtres, asphaltage, toit, foyers, etc. La facture s'élève à près de 300 000 $.

    Si le gouvernement avait la volonté d'obliger une étude du fonds de prévoyance, ce serait la solution pour régler le problème définitivement pour tous les copropriétaires.

    Louis Levasseur

    Le far west du condo

    Le gouvernement libéral a tenu en 2012 des consultations ayant mené à une recommandation importante : augmenter substantiellement l'argent destiné au fonds de prévoyance. Mais depuis, rien.

    « Au Québec, c'est le far west, car les dispositions législatives sont incomplètes », explique Me Joli-Coeur, soulignant au passage l'avance prise par l'Ontario, qui a annoncé en décembre une réforme de la Loi sur les condos. « [Pour] un appartement à Ottawa, un acheteur est nettement plus protégé qu'au Québec », dit-il.

    Condos à Montréal
    Photo : Radio-Canada

    À Québec, on promet pour bientôt une réforme de la loi québécoise relative aux copropriétés, qui date de 1994. « [On doit se demander si] les copropriétaires disposent d'un fonds de réserve suffisant. Mais il y a aussi la gestion de tout ça, la gestion de ces fonds-là, de l'administration. Il y a un tas d'éléments », explique la ministre de la Justice, Stéphanie Vallée.

    Il ne faut pas jouer à l'autruche. S'il n'y a pas de coup de barre qui se fait à court terme, l'actuel gouvernement va devoir supporter des drames humains.

    Yves Joli-Coeur

    Tous s'entendent pour dire que l'obligation minimale actuelle des copropriétaires de verser 5 % de leurs frais de copropriété dans un fonds de prévoyance est insuffisante. Beaucoup appréhendent maintenant une escalade des cotisations.

    De quoi secouer le portefeuille

    Le mégaprojet Lowney du promoteur immobilier Jacques Vincent, dans Griffintown, s'adresse aux premiers acheteurs, à ceux dont les finances sont souvent plus précaires. Sa suggestion : une augmentation progressive des cotisations au fonds de prévoyance.

    Car il craint qu'une augmentation trop abrupte freine l'intérêt des jeunes acheteurs.

    Aujourd'hui, c'est 250-300 $ par année dans le fonds de prévoyance. La loi à 1 % de la valeur de la copropriété proposée lors des consultations en 2012, on parle de 2500 à 3000 $ par année. C'est un compte de taxes additionnel.

    Jacques Vincent, promoteur immobilier
    Condos à Montréal
    Photo : Radio-Canada

    Les prêteurs hypothécaires devront en tenir compte. « Si les frais augmentent, cet excédent pourrait créer une over limit chez les débiteurs qui passaient juste », affirme Denis Doucet, directeur de Multi-Prêts Hypothèques.

    Et c'est sans compter les compagnies d'assurance qui se font aussi de plus en plus frileuses. Les primes ont grimpé de plus de 10 % annuellement ces dernières années, notamment en raison des risques liés aux dégâts d'eau.

    La géante Aviva s'est même récemment retirée de la couverture des immeubles en copropriété.

    « Les prix actuels sont proportionnels au risque avec un parc immobilier vieillissant et mal entretenu », note Pierre Babinsky, directeur des communications et des affaires publiques au Bureau d'assurance du Canada.

    « Si l'argent n'est pas là dans 30 ans et que les gens n'ont pas les moyens, qu'est-ce qu'on fait? Les gens seront obligés de vendre leur condo », conclut Louis Levasseur.