Condo: les citrons inondent le marché!

Daniel GERMAIN du Journal Les Affaires présente deux articles sur les condos. Le premier:

Condo: les citrons inondent le marché!

Publié le 06/06/2017 à 11:51

 

Photo: 123rf.com

Vous devez commencer à vous dire que je suis parti en guerre contre la copropriété. Détrompez-vous! Je trouve au contraire le concept formidable. Il est un puissant vecteur de densification des villes et, par conséquent, un rempart contre l’étalement urbain et la culture de l’auto.

 

Oui au condo! D’où mon acharnement. Il doit demeurer un choix d’habitation attrayant et sans surprises.

 

Ou le devenir… Car moi, ça me fait peur. Plus je m’y penche, plus je réalise que ça cloche à tous les niveaux.

 

Je vous ai parlé de l’encadrement déficient, des trous dans les couvertures d’assurance, des syndicats incompétents, des fonds de prévoyance insuffisants, du je-m’en-foutisme de certains copropriétaires, de l’invasion des Airbnbistes, mais je n’ai pas abordé ce qui semble être le problème le plus important: la qualité médiocre de la construction.

 

Les vices de construction sont endémiques au Québec et les coûts de réparation pour les copropriétaires s’annoncent fa-ra-mi-neux !

 

Éric sait de quoi je parle. Il y a six ans, sa conjointe et lui ont vendu leur maison en banlieue pour s’installer avec leur fils dans un condo à L’Île-des-Soeurs, dans une tour de 19 étages construite en 2002. Il s’est impliqué dans le syndicat dès la première année, dont il est le président aujourd’hui.

 

En troquant la maison pour un condo, le couple croyait faire un bon investissement et épargner le temps qu’il consacrait à l’entretien d’un terrain. Erreur! Éric ne fait que gérer des problèmes. Lui et sa conjointe ne cessent de cracher des cotisations spéciales. À sa demande, je tais son nom de famille et n’identifie pas l’immeuble.

 

Celui-ci manifestait déjà des défauts d’étanchéité quand les deux professionnels y ont emménagé. Pas une année depuis n’est passée sans qu'on lui apporte des travaux majeurs. Même qu’une unité complète a dû être reconstruite aux frais du syndicat à cause des dégâts d’eau. Éric a perdu le compte, mais les copropriétaires ont dû verser des «centaines de milliers dollars» pour corriger les vices du bâtiment. Il se souvient qu’une fois, les travaux avaient coûté 250 000 dollars.

 

On ne parle pas d’une construction du temps des Plouffe, mais d’une tour qui n’a pas 15 ans qui fuit de partout depuis des années.

 

Le plus fascinant dans cette histoire, c’est la résignation d’Éric. «Ce n’est pas exceptionnel. À force de parler avec des administrateurs d’autres syndicats et des gestionnaires de copropriétés, on se rend compte que c’est partout pareil».

 

Des immeubles qui nécessitent des travaux majeurs moins de 10 ans après leur construction, est-ce devenu la norme?

 

Le phénomène est suffisamment répandu pour occuper de nombreux ingénieurs, technologues et architectes. Le travail de ces professionnels consiste à ausculter des immeubles malades, à identifier la source des problèmes et à proposer des correctifs. Comment? En défonçant des murs, en enlevant de la brique, en analysant le béton, quitte à le défaire. Ce serait moins coûteux de bien faire les choses en partant, non? 

 

Les risques d’erreurs sont partout, de la conception de l’immeuble jusqu’à la fin de la construction. Les clients veulent payer moins cher, les promoteurs veulent augmenter leur marge, les entrepreneurs veulent gagner du temps. Tout dans la dynamique du marché est pathogène.

 

Pour en réduire les effets, il faut inspecter les chantiers. L’avocat spécialisé en construction Richard Leblanc, de Gatineau, a beau gagner en partie sa vie grâce aux vices de construction, il est scandalisé par ce qu’il voit au Québec. Il constate une énorme différence dans les pratiques de l’autre côté de la rivière des Outaouais et ce qui se fait de ce côté-ci. «Ce n’est pas un problème de normes, mais d’application des normes. En Ontario, la surveillance des chantiers est beaucoup plus serrée. Systématique. C’est incomparable», dit celui qui a déjà été président de l’APCHQ.

 

Alors qu’elle devrait être considérée comme essentielle au même titre que les employés de construction eux-mêmes, la surveillance de chantier par des professionnels est perçue comme une dépense. Quand un promoteur ou un entrepreneur commence à rogner dans l’inspection pour offrir des condos à meilleur prix, les autres suivent.

 

L’ingénieur Patrick Ouellet ne manque pas de travail. Il passe une bonne partie de ses semaines à chercher l’origine d’un mur qui gonfle, de la moisissure qui se répand ou d’un garage qui prend l’eau. Il refuse de jeter la pierre aux entrepreneurs. «Leur job, c’est de construire», dit-il. Mais il regrette que la surveillance de chantier soit vue de manière péjorative. «Les ingénieurs et les architectes sont des accompagnateurs qui permettent de prévenir les problèmes en amont.»

 

Construire un immeuble de copropriétés, ce n’est pas simple comme assembler un meuble Ikea ou faire un casse-tête. Les plans ne sont pas d’une précision absolue, il y a toujours une part d’improvisation en construction, explique l’ingénieur. Des problèmes inattendus surgissent et des solutions doivent être apportées sur le chantier.

 

Normalement, un ingénieur, un architecte ou les deux devraient intervenir. Dans beaucoup de situations du moins. Mais l’entrepreneur, ou parfois son employé sont laissés à eux-mêmes. Ils sont pressés par des échéanciers et doivent se débrouiller. Puis ils ferment le mur ou coulent le béton. Si la solution est inefficace, comment le savoir? Seul un symptôme, des années plus tard, pourra le révéler.

 

Il y a aussi de la négligence. Lors de la construction de l’immeuble d’Éric, les ouvriers avaient oublié d’installer sur une partie de l’immeuble une membrane d’étanchéité. Parfois, aussi, les employés ne se conforment pas aux instructions du manufacturier des matériaux et des pièces, qu’il s’agisse d’une fenêtre, d’une poutre ou d’une membrane. La technologie fait des progrès dans ce domaine aussi, tellement qu’elle surpasse de loin les normes du Code du bâtiment. Et comme de nouveaux matériaux sont offerts sur le marché, il arrive parfois qu’ils soient mal utilisés ou mal installés.

 

D’autres problèmes appartiennent à la conception des immeubles. Pour satisfaire des tendances en design, les architectes doivent souvent faire des compromis. «Certaines conceptions sont fragiles», constate l’architecte André Bourassa. On dessine des immeubles qui, en dépit de leur taille, laissent une impression de légèreté. On recourt au vide, à la transparence, «et cela génère des points de faiblesse», dit l’architecte qui, comme l’ingénieur Patrick Ouellet, travaille entre autres à corriger des immeubles touchés par des vices de conception. «Je lis les immeubles», dit-il.

 

Ces points de faiblesse, explique-t-il, ne risquent pas de faire s’effondrer un immeuble. Seulement, il y a un prix à habiter une tour au design audacieux, le coût d’entretien étant très élevé. Et s’il y a négligence, la facture explose, ce qui n’a rien d’exceptionnel.

 

«C’est fréquent. Beaucoup de copropriétaires sont pris avec ça, raconte André Bourassa, mais personne n’ose le dire publiquement. Il y a une sorte d’Omerta, car ceux qui habitent les immeubles à problèmes ne veulent pas brûler leurs chances de vendre leur unité».

 

En attendant, ils angoissent chaque fois qu’on annonce de gros orages.

 

Jusqu’à ce qu’ils refilent le problème à un autre.